本日は、大和ハウス工業のマンションブランド「プレミスト」シリーズから、プレミスト有明ガーデンズを取り上げてみたいと思います!!
立地としては、シティタワーズ東京ベイの再開発事業のすぐ後ろとなっており、オリゾンマーレというタワーマンションの真横という位置になっています。
以前から新築マンションになるのか物流倉庫になるのか、注目していた土地でしたが、ようやく販売を始めたようですね。
早速、予想価格や口コミ、前評判を見ていきましょう!!
物件概要
まずは簡単に物件の概要をまとめておきたいと思います。
| 物件名 | プレミスト有明ガーデンズ |
| 住所 | 東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地） |
| 最寄り駅 | 有明テニスの森徒歩2分 |
| 入居時期 | 2020年2月下旬 |
| 販売時期 | 2018年10月頃 |
| 総戸数 | 258戸 |
| 予定価格 | 3LDKは6000万～8000万 |
| 専有面積 | 55.90m2～82.60m2 |
| 階数 | 鉄筋コンクリート造地上15階建 |
2LDK～3LDKの間取りとなっており、家族向けのマンションになっています。
価格は坪単価290～300万が最も安いレンジで、高いところは350万ぐらいが妥当ですね。
上から見た図がこちらです。
最初にも書いたように、南側にはオリゾンマーレがあり、西側に7階建ての建物、東にはホテルが建設予定とのことです。
西側の7階以上か、眺望は制限されることを良しとして東側を選ぶのか・・・という感じでしょうか。
敢えて南向きにしなかった理由はオリゾンマーレがあるからでしょうが、価格にはそこまで影響がないと予測できます。（安くはならないという意味）
価格予想
価格は下記のような感じではないでしょうか。
| 西向き | 中層階、3LDK | 6500万前後、坪単価300～310万 |
| 西向き | 低層階、3LDK | 6000万前後、坪単価290～300万 |
| 東向き | 中層階、3LDK | 7000万前後、坪単価320～300万 |
東向きは今のところ眺望は確保されているので、西向きの中層階よりは少し価格が高くなるのではないでしょうか。
ただ、西向きも7階を超えてくると眺望が確保されます。7階より上はかなり坪単価が上がると予測できます。
おそらく坪20～30万ぐらいは変わってくるはずです。
シティタワーズ東京ベイと比較すれば少し安めではあるものの、これといった決定打にかける感じも否めませんね。
シティタワーズ東京ベイの価格や間取りは下記で確認できます。
シティタワーズ東京ベイ！国際展示場4分、有明3分の駅チカ物件！
シティタワーズ東京ベイのモデルルーム体験記！希少価値が高い物件！
資産価値・リセールバリュー
資産価値やリセールバリューを見ていきましょう。
江東区の人口から、周辺の状況まで調べてみました。
江東区の人口増加見込み
有明は人口も増加傾向にあり、江東区はタワーマンションの建設などで今後もしばらくは人口増加が見込める区の一つです。
江東区のHPに出ていた人口増加推移を見ても、分かります。
平成41年には約63万人になっており、10年で7～8万人は人口が増加する見通しになっています。
マンション購入者を検討している人にとってはかなり心強い数字ですね!!
再開発事業
そして、何より期待できるのは南側に開発中のエリアですよね。
ずばり、「臨海副都心有明大規模複合開発プロジェクト」ですね！
この赤い部分ですね。
大型の商業施設が完成する予定で、完成すると地価を押し上げるのではないかと注目されている再開発事業です。
完成イメージを見るとテンション上がりますね!!!
ちなみにシティタワーズ東京ベイは、この商業施設まで直通の通路があるので、シティタワーズ東京ベイからの利用は相当便利だと思われます。
プレミスト有明ガーデンズからの利用は少し距離があるので、国際展示場から降りて帰りに寄って帰ってくる感じになるのではないでしょうか。
前評判、口コミ
次に、前評判と口コミをチェックしておきましょう。
いくつか気になる口コミをPICKUP!!
有明VS晴海
まずはこちらの口コミを紹介。（マンションコミュニティから引用）
相当割高な有明物件買うよりも、23区内に拘るなら城東地区の新築物件買ったほうがコストパフォーマンス高いだろうね。
坪200万円を切る物件がそこそこあるし、オリンピックのメッキが剥がれた後に下落する有明よりは賢い選択だと思います。
有明と晴海、有明と城東エリアで比較しているような内容になっています。
やはり晴海エリアと比較するのは重要ですね。ハルミの五輪選手村跡地にできるマンションや勝どきエリアのタワーマンション等、晴海エリアと有明エリアの比較で将来的にどちらの資産価値が高くなるのかを見極める時期とも言えそうです。
晴海エリアが気になる方は下記の記事も目を通して頂くと良いかと思います。
晴海の資産価値はどれくらい？分譲マンションや周辺地域情報もご紹介！
豊洲の中古VS有明新築
これも面白い見方だと思います。（Twitterから引用）
プレミスト有明ガーデンズ。噂されている坪単価320〜330万が本当であった場合、近年稀にみる大コケの予感。この価格だと有明どころか豊洲の中古タワマンが選び放題で買えてしまう。
豊洲の中古物件との比較をされています。
確かに豊洲はもう少し新築マンション立ちそうですし、湾岸エリアで見ている方にとって中古という選択肢もありです。
有明の新築でそのお金を出すなら、既に完成されている豊洲で中古を購入するでしょ、という意見は分からなくはないですね。
みなさんも購入前に十分リサーチしておきましょうね。
交通の利便性
交通で期待できるのは駅チカとBRTですね。
それぞれのメリットデメリットを見ていきましょう!!
駅チカ、徒歩2分
今回の物件は有明テニスの森徒歩2分となっており、希少性が高い物件となっています。
有明テニスの森というあまり駅力がない駅ですが、「有明エリア」ですから、これから地価の上昇が見込める場所です。
駅チカという点では日々の通勤や通学で便利なのですが、やはり駅までの動線を見ると、スーパーやコンビニがないことが分かります。
周りは大型のスポーツ系の施設やホテルが分譲予定になっており、今後もスーパーはあまりできないのではないかと思います。
そう考えるとスーパーは南側の商業施設で済ませることになりそうですよね。
有明テニスの森から商業施設側に行って買い物して、そこから戻って帰宅。
徒歩10～15分コースという感じでしょうか。
これが一つのデメリットポイントになりますよね。
BRT
そして、メリットとしてはBRTが開通することです。
確か乗り場は有明テニスの森のすぐ下あたりと聞きましたので、BRTの乗り場までも近いというメリットはあります。
新橋付近まで15分ぐらいで行けてしまいますので、通勤手段の一つになりそうです。
間取り・仕様
さて、気になる間取りを見ていきましょう!!
大和ハウスさんの物件を見るのはそこまで多くありませんのでモデルルームが楽しみですね。
まずは70㎡の3LDKを見てみましょう。
割ときれいな間取りになっていて、一般的な田の字型の間取りになっています。
部屋の広さや設備も一般的なものとほとんど変わらず、及第点のお手本のような間取りです。
次に80㎡以上の間取りも見ておきましょう。
これは東向きですね。アルコープがあるのがポイントですね!!
リビングダイニングが少しいびつな形をしていますので、ここがマイナスです。
ぱっと見た感じですと、西の7階以上で70㎡以上が狙い目かなーというところと、低層階の6000万前後の物件は投資目線での購入も増えそうです。
実際に住む人が多いと思うのですが、将来は貸したり売ったりすることを見据えている人が購入しそうです。
周辺環境
上記にも書きましたが、周辺環境で唯一マイナスなのはスーパーやコンビニがないことです。。
マンションを選ぶ時に駅までの距離と同時に駅までの動線も見なければいけません。
ストレートでフラットでスーパーやコンビニが動線上にあるか、などなど。
そういった観点だと、今回の物件は少しマイナスポイントになってしまいます。
「有明」という憧れの湾岸エリアに住めるなら別にスーパーは多少歩いても良いし、将来損はしないだろう、と割り切れる人であれば購入しても良さそうですね。
総括
今回は事前調査記事ということで、パンフレットとHPの情報のみで予想価格や口コミを調べてみましたが、期待している人は多く、注目度は悪くない物件です。
あとは価格!!!坪単価300を割ってくるのか!!?
ここが最大の注目ポイントですね。
坪300万を割ってくる部屋があれば狙い目です。投資としては旨味が出てくる金額です。
いずれにせよ、人口増加＆再開発事業で一定の需要はあり続けるエリアですから、都内で迷っている人は一度、検討に入れてみても良さそうな物件です!!
またモデルルームや現地調査は別記事で掲載したいと思います!!
