新築マンションを購入する際に不動産会社から「手付金」を支払うように言われることがあります。
手付金を支払うことで、売買契約を交わすことができるのですが、大体どれくらいの手付金を支払わなくてはならないのでしょうか？
今回は、新築マンションを購入する際に必要な手付金の相場や、手付金が戻ってくる可能性、値引きしてもらうにはどうすれば良いのかなど、手付金に関する気になるポイントをご紹介していきましょう。
手付金と併せて、管理費・修繕積立金の記事も目を通しておきましょう。
手付金の基本情報を知ろう
まずは手付金について基本的な部分を知っておきましょう。
手付金は、上記でも簡単に紹介したように売買契約を行う際に、買主側が売主へ支払うお金になります。
新築マンションを購入する場合、マンションを購入する際にかかる費用以外に手付金と申込金が支払われます。
申込金は手付金とは異なり、例えば新築マンションがとても人気の高い物件で他にも買主が存在する場合に、「この物件は私が購入します」という意思を示すこと、そして抽選販売となった際に上位を確保するためのものです。
契約の際に支払うことになる手付金と、契約前に支払う申込金はどちらも準備しておくようにしましょう。
手付金は物件を購入する際の代金の一部となっており、手付金として一時的に預かってもらう形になります。
預かってもらうということは、実際に購入代金を支払た時点で買主側に手付金が返還されることになっているのです。
そのため、契約時に手付金は必要となりますが、その後スムーズに手続きが済み、物件の引き渡しも完了されれば手付金も戻ってくることになります。
新築マンションの手付金はいくらが相場なのか
では、新築マンションの売買契約時に手付金は大体どれくらいの預ければ良いのでしょうか？
一般的に手付金の相場は新築マンション購入代金の5～10％と言われています。
例えば5000万円の新築マンションを購入する際の手付金は、250～500万円程度です。
ただし、5～10％というのは個人売主だった場合で、新築マンションの売主はほとんどが不動産会社となっています。
そのため、手付金も20％と個人売主に比べて高い場合があります。（あくまで可能性の話です。実際にはそこまで高いケースは稀です）
手付金にも上限が設定されており、あまりにも高額にならないように定められています。
例えば、不動産会社が売主の場合、新築マンションなどは購入代金の5％に加えて1000万円以下、さらに中古物件や既に完成されている物件であれば購入代金の10％に加えて1000万円以下と設定されているのです。
つまり、5000万円の新築マンションを購入する場合の手付金は、実際には250万円となります。
なぜ、このように上限金額が設定されているにも関わらず、不動産会社の中には手付金の設定を20％以下にしているところが多いのでしょうか？
これは、買主がトラブルに巻き込まれないために作られた「手付等の保全措置」が関係しています。
宅地建物取引業者が一定額以上の手付金を受け取った場合、手付金等の保全措置を講じる必要があるというものです。
例えば、新築マンションでまだ出来上がっていない状態で購入する場合、売買契約を締結させてから物件が実際に自分のものになるまでに時間がかかってしまいます。
その間に売主側が倒産してしまった場合、手付金も戻らなければ物件も引き渡されないという最悪の状態に陥ってしまうのです。
保全措置が取られている場合は、もしも売主側が倒産してしまった場合でも、手付金は保証されて返還されることになります。
さらに、保全措置では売主が宅地建物取引業者、いわゆる不動産会社だった場合は購入代金の20％以上を手付金として受け取ってはならないとしています。
上限は20％と設定されているものの、下限は決まっていないので20％としているところもあるのです。
もちろん、これほどの高い手付金を設定していると、買主側から売買契約を結ぶ前に購入をストップされてしまう可能性もあるので、多くの不動産会社では未完成の物件であれば5％、既に完成している物件であれば10％に設定されているところが多く見られます。
手付金が戻ってくるケースと戻ってこないケース
手付金は基本的に契約がスムーズに進めば戻ってくるものなのですが、逆のどのようなケースで戻ってこなくなってしまうのでしょうか？
売買契約を締結させたにも関わらず、買主側の都合で売買契約を解約したいという場合、手付金は戻ってきません。
手付金には大きく分けて3種類の手付金があるのですが、通常は「解約手付」という種類の手付金が活用されます。
解約手付は買主が売買契約を解約したいと言ってきた際に、まだ売主が履行していなければ手付金の返還をしないことで解約することができるというものです。
言ってしまえば、売買契約を解約しない限り、手付金は戻ってくるとも言えます。
解約手付の他にも、債務不履行が生じた時に没収されるという形で交付されている「違約手付」や、売買契約が成立した証拠として交付される「証約手付」もありますが、ほとんどの場合は解約手付が選ばれるので、売買契約を解約しなければ手付金は戻ってくるでしょう。
逆に、売買契約を解約したにも関わらず、手付金がきちんと戻ってくるケースもあります。それは、住宅ローン特約を活用した場合です。
新築マンションは数千万～億単位での購入となるので、基本的には住宅ローンが活用されます。
銀行や金融機関から住宅ローンを借り入れる際には、仮審査・本審査をクリアしなくてはなりません。
売買契約が完了しているにも関わらず、万が一住宅ローンの審査に通れなかった場合は買主も購入代金が支払えなくなってしまうのです。
そんな時、住宅ローン特約を利用することで買主は既に交わしてしまった売買契約を解約することができるようになっています。
この場合、手付金を放棄することなく契約を解約できるので、手付金も戻ってくるのです。
手付金を値引きしてもらうにはどうすれば良いのか
手付金の相場はご紹介しましたが、実際はその不動産会社ごとに金額が異なります。
もし、手付金を高いと感じた際に値引きしてもらうにはどうすれば良いのでしょうか？
不動産会社と交渉する際のポイントをご紹介しましょう。
・値引きは高く設定しすぎない
例えば手付金が500万円かかるとします。
この時、値引き交渉の際に「半額の250万円までにできないか？」と言ってしまうと、不動産会社からは当然のことながら「無理だ」と言われてしまうでしょう。
手付金は減額の余地があるものの、あまりにも値引きされてしまっては万が一売買契約を交わしたにも関わらず解約となってしまうと、不動産会社側はいくら手付金が受け取れても損をしてしまいます。
ですから、値引き額はあまり高く設定せず、最高でも100万円値引きできれば良い方だと考えておきましょう。
少しの値引きなら不動産会社も妥協して応じてくれる可能性が高くなります。
・資金がないと正直に話す
不動産会社の立場から値引き交渉されることを考えてみましょう。
例えば、資金があるのに値引きしてくれと言ってくる人と、資金はこれ以上ないので手付金を値引きしてほしいという人がいたとします。
あなたならどちらを値引きしてあげようと思うでしょうか？
資金がないという人の方が、売主側も値引きを受け入れてもらいやすいでしょう。
新築マンションにかかる手付金の相場は、大体物件購入価格の5～10％となりますが、場合によってはそれよりも高い金額で手付金を提示されてしまうこともあります。
値引き交渉は難しいですが、少しでも手付金を減額できるように努めましょう。
実際の現場では？
最後に簡単に実情を記載しておきましょう。
私も数多くの見積もりを見てきましたが、多いのは5％でした。10％と良いながらもかなりのハードルだと思います。今の時代はフルローンも可能ですし、手付金は買う意思がしっかりしていて、年収も基準に達していれば、何とかなることが多いです。
まずは5％を一つの基準として考えておいても良いでしょう。
不動産会社によっては1％で良いという会社もあります。
つまり、信用問題なんですよね。お互い損をしなければ良いので、そこの信用をどれだけ担保できるかという話になってきます。
真摯な対応、誠実なやり取り、常識がある発言や節度ある行動を心がけて、営業マンの人にも気持ちよく接客をしてもらうことも重要です。
購入に至った場合の交渉も視野に入れて営業担当の人と接してみてください。
