管理物件を保有するTATERU（タテル）は多数の人々にIoTアパートメントを提供してきました。
直近でデータの改ざん問題が発覚したことで、TATERU（タテル）が倒産という噂が立っています。
もしそれが本当であれば、アパート経営をしているオーナーにとっては大問題ではないでしょうか？
まだ倒産はしなくても、これからアパートを購入して経営したいと考えている方にも不安要素と言えます。
もし倒産となった場合には、どんな問題が生じるのか気になりませんか？
今回はTATERU（タテル）が本当に倒産してしまうのか、考察していきます。
TATERU（タテル）の会社概要と事業モデルについて
TATERU（タテル）とはどのような会社なのか、まずは会社概要や事業内容からご紹介しましょう。
TATERU（タテル）について
TATERU（タテル）は現在東京都渋谷区に本社があります。
大阪、名古屋、福岡、仙台に支店を持ち、さらに千葉、埼玉、神奈川、熊本、神戸にオフィスがあります。
支店やオフィスを通じて、全国各地にIoTを搭載した管理物件の提供と管理代行業を行っている会社です。
他にもIoT製品の開発や民泊事業、クラウドファンディングなど、幅広い事業を展開しています。
TATERU（タテル）の事業モデルについて
通常、不動産会社は管理物件用の土地や建物を保有し、それを経営したいオーナーに提供する在庫型モデルが一般的です。
しかし、TATERU（タテル）は在庫を持たない無在庫型のモデルで事業を展開しています。
TATERU（タテル）の無在庫型モデルとは、不動産屋が提供する土地情報をオーナーに紹介し、そこで購入してもらった後にTATERU（タテル）がデザインや仕様を提案し、施工していくスタイルです。
TATERU（タテル）は設立当時からデザインアパートメントにこだわっており、現在でもオーナーの要望を踏まえ、世界に1つしかない物件を提案しています。
さらに入居者が安全かつ快適に暮らせる物件を実現するために、最新のIoT製品を全ての管理物件に標準搭載しています。
魅力的なデザインと便利なIoT設備により、似たような間取りの物件と比較ができ、高い入居率を維持できるアパートを実現しました。
TATERU（タテル）のこれまでの業績について
TATERU（タテル）は無在庫型モデルでどれだけの業績を上げたのでしょうか？
売上高の推移
売上高の推移（決算報告書より）
「2018年12月期決算資料」によれば、上場した2015年の1Qの売上高は36億6,861万円でしたが、少しずつ伸びていき同年4Qは74億9,559万円にまで上昇しました。
その後も右肩上がりの傾向が続きます。
2018年、不正の発覚が8月末ということもあり、3Qの売上は大きく落ちてしまいましたが、4Qでは283億3,475万円と過去最高を記録しました。
2018年12月期の売上高を合計すると約791億円の金額になります。
一方、前年の2017年12月期の売上高は合計約670億円となるので、不正が発覚しても最終的には前年期よりも約18％増という利益を出しています。
営業利益と経常利益
2018年12月期の営業利益は7億21百万円、経常利益は5億7百万円となりました。
前年同期の営業利益は58億98百万円、経常利益は58億63百万円なので、それぞれ約90％前後で減少していることが分かります。
利益に関しては棚卸資産の評価損が大きく影響しています。
不正問題の発覚により受注取り消しや土地買取りの増加、また完成した物件の引渡も遅延しました。
ファンド事業では新規ファンドの中止も増えたことで、棚卸資産は増額しています。
つまり、TATERU（タテル）が保有する在庫が増えてしまったことで、利益が圧迫されてしまったと考えられます。
成約数の推移
成約数の推移（決算報告書より）
こちらの図はアパートメント事業の成約数の推移を表すグラフです。
売上高と同じく2015年12月期1Qの86件から右肩上がりで上昇しています。
2018年12月期1Qは254件、2Qでは255件の成約を確定しています。
ただ、不正発覚により受注の取次が相次いで3Qと4Qの成約数は大幅に減少していました。
これが増収減益という結果を招いた原因であることが分かるでしょう。
今まで増収増益傾向だっただけに、大きなダメージであったことは確かです。
しかし、赤字決算という結果にならなかったのはTATERU（タテル）の事業モデルが優秀であったからではないでしょうか？
在庫を持たないモデルにした背景
TATERU（タテル）も元々は在庫を持つ従来の事業モデルでした。
その時から着実に業績を伸ばしていきましたが、2008年にリーマンショックが起きます。
リーマンショックの影響で不動産は売れなくなり、在庫型モデルだったTATERU（タテル）も業績が伸びず融資を返済できないという事態が起きました。
当時は20名のスタッフの給料が支払えない状況が続き、在庫を持つスタイルに大きなリスクがあることに気付きます。
年末にかけて業績を何とか回復させましたが、今後金融危機の影響に備えて事業モデルを見直ししたことで、不動産業界では考えられない無在庫型モデルを構築しました。
この事業モデルを実現するには約3年もかかったと言われています。
不景気な状況が続き、不動産業界全体の信用が落ちている状況であったため、在庫がないモデルに対する理解度は低いものでした。
しかし、ITのメリットを伝えることで少しずつ理解を示し、その結果上記のような右肩上がりの業績に成長していきました。
今回、在庫があった状態ではもっと損失は大きかった可能性があります。恐らく赤字になっていたことでしょう。
現在は再発防止策を実行するなどの堅実な対応により信頼を取り戻しに出ていることが伝わります。
預金データ改ざん問題発覚後のオーナーの反応
TATERU（タテル）の一部従業員は営業目標を「厳しい販売ノルマ」と捉えて、それを達成するために預金残高を改ざんすることで、自己資産が低い人でも融資を有利にする不正行為を行っていました。
この改ざん問題が発覚した後、実際にマンション経営を行っているオーナーはどう思ったのでしょうか？
ネット上では批判から擁護する意見と様々な口コミが見られたので、一部ですがオーナーの反応をご紹介しましょう。
TATERUはレオパレスよりは全然マシでしょう。預金額改ざんの件で入居者には直接迷惑はかからないので・・・
引用元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575540/
不正問題で下がり続けるTATERU。
現物株はやばいが、実はここで一棟アパートのオーナーしてます。
しっかり利益も出てるので、レオパレスとは本質的に違うと思う。
でも不動産はおれ向いてないかな。笑— KING (@king789102) 2019年2月14日
直近に発生したレオパレスの施工不良問題と絡めるオーナーは掲示板やツイッターでも多くみられました。
それと同じくらい注目される問題ですが、入居者やオーナーの利益には直接的な影響はないと中立な立場に立つ反応がみられました。
アパートの質には何も問題はないため、今後のことを考えて管理会社を変更するなどを検討するオーナーは少ない様子です。
この前、直接会うことが出来ました。
現状の利回りで、こちらとしても進めるのは危険なので、白紙に戻したい旨伝えました。
理解を示して頂けた感じです。
こちらも金額次第では、検討の余地は有ったのですが、向こうとしても値を下げてまで売るつもりは無いようですね。
在庫を抱える覚悟のようです。— @投資 (@TatsuZo12) 2018年9月19日
こちらはTATERU（タテル）でアパート経営を計画していた人の口コミとなります。
自己資金が十分な方でも、データ改ざんや利回りが悪くなるリスクに考慮して白紙としたのでしょう。
値下げがあれば検討も考えたようですが、TATERU（タテル）自体が顧客に不利益を与えるリスクに配慮したのか白紙を受け入れています。
本来営業としては値下げをしてでも売りたいはずですので、在庫を抱えてまで対応する姿勢は、上記でご紹介した棚卸の評価損からきちんと対応していることが見受けられます。
私の担当さんはこまめに連絡をくれますし、問い合わせから回答まで1週間以上遅れたことはないです。
人によるのかもしれませんが、そういう人だけじゃないのに、と少し悲しくなりました。
一度こういう事件が起きると信頼回復に時間がかかりますが、長い目で見て頑張ってほしいと感じています。
引用元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575540/
口コミの中には担当者と連絡がつかないという内容も見かけました。
問い合わせの反応が早いか遅いかは担当や支店によって変わるかもしれません。
担当が真摯な対応をしてくれると、高く評価する意見もありました。
不正問題は会社全体のイメージダウンとなり、不正行為に関わっていない従業員にも影響や負担がいきます。
しかし、中には誠実に対応してくれる人がいることを伝えたいオーナーは少なくないようです。
密かにTATERUさんの復活期待しています。
色々大変な時期かと思いますが、踏ん張ってくださいね。
陰ながら応援してます。
引用元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575540/
TATERU（タテル）の復活を望む意見は決して少なくありません。
TATERU（タテル）を応援するオーナーはIoTのアパートやアパート経営により、ちゃんと利益を出しているのでしょう。
上記のように担当者にも恵まれている可能性も考えられます。
しっかり信頼関係が構築されているので、批判以上に応援したい気持ちが強いのかもしれません。
もしTATERU（タテル）が倒産したら、TATERU Apartmentの物件を保有しているオーナーはどうなるのか？
今回、改ざん問題を起こしてしまったTATERU（タテル）ですが、2018年12月期の中間決算においては、前年同期比を大きく伸ばしています。
では、もしも今回の報道でTATERU（タテル）が倒産してしまった場合、アパートを所有しているオーナーはどうなってしまうのでしょうか？
不動産管理会社の仕組みとは？
一般的には不動産・賃貸管理会社は倒産リスクの少ない会社と言われています。
その理由は、管理手数料が安定していることが第一に挙げられますが、景気の良し悪しに関わらず管理費という収入が継続的に得られるので、安定した経営状態が維持できるようになっているのです。
また、賃貸管理会社は極端に言えば自社の管理戸数や棟数が増えてから従業員を増やすこともできるので、事業計画についても立てやすいといったメリットも得られます。
そんな中、管理会社が倒産してしまうのはもしかしたら不動産事業の他に別の事業に携わっているからかもしれません。
例えば、不動産開発のために資金を借り入れしたものの、思った通りに事業が遂行できず、資金ショートを起こしてしまうといったケースが考えられます。
また、親会社や関連会社が赤字になってしまうなどの理由もあるでしょう。
その点では、TATERU（タテル）の新規事業は軒並み利益を生み出しているので、この点は問題が無いと思われます。
管理に支障はないが収入が得られない可能性も
万が一、TATERU（タテル）が倒産した場合アパートオーナーにはどのような影響があるのでしょうか？
この場合、更正法などを用いて事業継続させる場合は、そのまま管理を委託することができます。
しかし、将来的な不安を感じる場合はオーナー自らの判断によって管理会社を変更することもできます。
一方、自己破産が理由で事業を継続できなくなった場合は、管理の委託先を変更する必要があるでしょう。
これには新しい管理会社の選定やその後の契約手続きなど、複雑な作業が伴うかもしれません。
また、空室がある上、倒産会社が入居者を募集していた場合は、引き継ぎ期間が必要とされるので、アパートの空室期間が長くなることが予想されます。
このように管理会社を変更する場合は、物件管理についてイレギュラーな作業が上乗せされますが、現時点では倒産の恐れは無いので大きな混乱に陥ることはないでしょう。
もしも契約先の管理会社が倒産したら？
賃貸会社からアパートを購入しているオーナーは、契約先の会社が倒産した場合、自分の収益を守るための対処が必要になります。
倒産するほとんどの場合、事前に家賃保証の振込が遅れるなどの兆候が見られるので、その時点で行動することが得策です。
例え入居者から家賃が支払われていたとしても、親会社の資金繰りなどに使われてしまっている場合は、オーナーへの送金は遅れてしまいます。
そのため、管理会社の変更は早急に行わなければならない作業の一つです。
これについては、送金が滞った時点でできるだけ早く管理契約解除の手続きを行うようにしましょう。
具体的には、内容証明郵便を配達証明付きで利用するのが一番です。
今回の決算からTATERU（タテル）がこのような状況に陥るとは考えにくいです。
しかし、経営が行き詰まってしまう状況はどの管理会社にも可能性はありますので、現在管理会社を依頼している、もしくはこれから依頼をしようとしている方は、不動産管理会社の動向をじっくり見極める必要があるでしょう。
TATERU（タテル）がすぐに倒産することは無いという話
今回は、TATERU（タテル）が起こした改ざん問題についての真相と、万が一倒産してしまった場合の見解について明らかにしてきました。
この報道が公開されてからTATERU（タテル）の成約数は、一時低迷に陥ってしまいました。
しかし、これは一時的な推移で決算発表資料にある以下の売上高を見て分かるように、黒字を確保していることが確認できます。
売上高の推移（決算報告書より）
2018年3期は136億6,244万円だった売上高に対し、4期では283億3,475万円に伸び上がっています。
さらに改ざん問題が発覚される前の2017年度の業績と比較してみても、40億近く最高記録を更新していることが確認できます。
ちなみに、TATERU（タテル）の事業関連項目の売上高・営業利益については以下の通りです。（単位：百万円）
| 事業名 | 売上高 | 営業利益 |
| TATERU Apartment | 76,597 | 2,299 |
| TATERU Funding | 770 | 381 |
| TATERU bnb | 544 | 117 |
| Robot Home | 1,317 | 520 |
この他、受注取消しの影響で土地買取りによって資産額が増加したり、引渡し遅延の影響で棚卸資産が増額したりする動きも見られました。
また、TATERU（タテル）は現在キャッシュフローも安定していることから、すぐに倒産することはあり得ないでしょう。
注目のIoT事業に関しては、世界最大級の電子機器見本市に「Robot Home」のブースを出展し、海外からも注目されています。
CES2019出展の様子（決算報告書より）
管理会社の業務に対しても、チャットやAIによるソリューションを提供しながら、オーナーと入居者どちらにもメリットが得られるよう効率化を計っている状況です。
TATERU（タテル）は今後もIoT事業に注力しながら、双方に最良なマッチングが提供できるよう貢献していくことでしょう。
TATERU（タテル）の独自サービスを引き続き利用したいオーナーが存在している
TATERU（タテル）は上記で解説した通り、顧客の預金残高を改ざんするという不正問題を起こしてしまった過去があります。
このような問題はどの会社にもあってはならないことですが、今回の不正を機に以下のような再発防止策を講じることにしました。
再発防止策について（決算報告書より）
上記の再発防止策があることによって信頼の回復はもちろん、同じ問題が二度と起こらないよう組織全体の強化を促しています。
業務フローの変更
従来までのTATERU（タテル）は業務フローの中に事務課が存在していませんでした。
今回問題になった金融機関への提出書類についても内容のチェックを怠ってしまったことも要因の一つとなっています。
事務課を設置することによって、エビデンスの原本や購入意思、金融機関への提出書類の各員などを厳密に行えるようになります。
契約適合手続きの厳格化
不正は契約を交わした時点で発生することも考えられるため、契約手続きを厳格化することで再発防止に貢献することができます。
業務モニタリング
内部監査室でのモニタリングは、いつ・どのタイミングで行うか把握されていては意味がありません。
業務モニタリングの際は、抜き打ちで検査を行います。
コンプライアンス遵守体制の見直し
TATERU（タテル）はコンプライアンス総括本部を新しく見直す取り組みを見せました。
総括本部に「コンプライアンス総括本部長」と「社外コンプライアンス顧問」が在籍し、内部監査やコンプライアンス委員会、リスク管理委員会などと提携協議を行っていきます。
これによってコンプライアンスが今まで以上に遵守できるようになります。
内部通報制度の充実
内部通告制度がこれまでいかに曖昧だったのかを見直し、内部通報窓口を設置しました。
TATERU（タテル）に就労している従業員からの通報も受けられるよう、体制を改善したのです。
何か問題が浮上した場合の通報がしやすくなることで、不正を未然に防ぐことができます。
業績や顧客からの信頼が一時低迷したTATERU（タテル）ですが、売上・利益化に大きな伸びを見せ成長を遂げています。
これは顧客が求めるニーズに沿ったサービスを、実際に提供できているからです。
数多くのベンチャー企業が設立・倒産を繰り返している中で、TATERU（タテル）は設立当初から最も大きな業績を残しています。
過去の失敗を成長につなげ、これからも不動産業界や社会に大きく貢献していくことでしょう。
