低金利が続きローン審査が通過しやすく、また将来や老後の不安、相続税対策などの理由でアパート経営に関心を持つ人が増えました。
かくいう私の友人も将来の資産を増やす目的として、TATERU（タテル）で物件を保有しアパートメント経営をデビューしました。
しかし、2018年8月に預金データ改ざん問題が発覚し、すでにオーナーになっている方の不安要素になっているかと思います。
友人からも「倒産したらどうしよう…」と相談を持ちかけられ、自分なりにアドバイスをしてみました。
今回は同じ不安を抱える方や、これからアパートメントオーナーになりたいと考えている方に向けて、アパート経営の注意点やTATERU（タテル）の物件の今後についてお話します。
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TATERU（タテル）の預金データ改ざん問題のニュースを見ていたら友人から電話がかかってきた
2018年8月末、TATERU（タテル）で改ざんがあったことを日経新聞の記事を見て知りました。
TATERU（タテル）といえばアプリで不動産管理ができると話題の不動産会社で、売上も基本的には右肩上がりのイメージがあります。
もし、改ざんが事実であれば大きなイメージダウンだなと思いました。
そんな時、古くからの友人から一本の電話が入ります。
■友人からの相談
久しぶりに聞く友人の声はどこか沈んでいました。
実はデザインアパートメントのオーナーを始めたようですが、どうやらその物件を管理しているのがTATERU（タテル）だったのです。
不正問題の発覚により、倒産してしまうとその後の運営をどうすればいいのか、分からず混乱している様子でした。
また、もし自分も虚偽申告でオーナーになっていたら、罰を受けるのかという不安も打ち明けてくれました。
自分自身、当時はTATERU（タテル）の具体的なビジネスモデルや不正騒動のことを詳しく知りませんでした。
無知な状態でアドバイスすることは難しいと考えたので、まずはTATERU（タテル）のことや不正騒動のことから把握することにしました。
皆さんにも役立つ情報かと思い、備忘録としてまとめておきます。
■TATERU（タテル）のビジネスモデルやアパートメント管理の仕組み
上記の図のように、TATERU（タテル）はアプリから会員登録を行い、リアルタイムでコンシェルジュにアパートメント管理の相談をすることが可能です。
アパートメント経営に最適な土地情報の紹介から、設計、施行とトータルで提案してくれるので、自分の理想に合ったアパートを保有できます。
多くのオーナーが管理会社に管理を委託することになると思いますが、TATERU（タテル）は管理会社としての機能を持つので、集客やメンテナンス、改修、クレーム処理なども全て対応するようです。
オーナーはアプリを通じて経営状況を把握することができ、契約書や確定申告に関する書類もペーパーレスで管理できます。
アプリでの管理となるので、自分が住む場所から遠く離れた土地でも気軽に経営できるという点も利点でしょう。
そういった手軽さからサラリーマンを中心にオーナーは多く、年齢も20代～50代と幅広いことが資料から分かります。
TATERU（タテル）の特徴は在庫を持たないビジネスモデルです。
通常の不動産会社は土地や物件を保有し、それをオーナーになりたい人に提供することが多いです。
しかし、多くの在庫を持つということは、金融危機に陥り購入者がいない状況に陥ると大きなハンデを背負うことになります。
TATERU（タテル）は過去にリーマンショックの影響で倒産寸前になった背景から、提供するのは土地情報のみで有形な在庫を持たないビジネスモデルを展開しています。
建築するアパートはデザインアパートメントなので、世界にたった1つの自分だけのアパートになっています。
その上、快適で安全な生活を実現するために子会社（Robot Home）が開発しているIoT製品を標準装備しています。
同じ間取りの物件が近くにあっても、デザイン性や設備の良さで差を付けられることから、じわじわと人気を集めたのだと思います。
■TATERU（タテル）の預金データ改ざん問題について
改めて、日経新聞の記事を読み返すと、都内に在住する50代の男性は、TATERU（タテル）から全9戸のアパートメントを紹介されたそうです。
しかし、その方の預金残高は約23万円であり、約1億1000万円もの融資は非常に難しい状態でした。
それでも預金残高のデータの提示を求められ審査に出したところ、山口県の西京銀行の審査は通過したそうです。
そのことに不信感を持った男性は西京銀行に、TATERU（タテル）の担当者が提示したデータを開示してほしいと頼んだところ、そのデータは約623万円に水増しされていました。
ここで男性は預金残高を不正に改ざんされたことに気付き、メディアにも流れる事件となったと分かりました。
さらに、この不正は以前から一部の社員が行っていたと特別調査委員会は報告しています。
発覚後、TATERU（タテル）は受注取り消しが相次ぎ、在庫を抱えての対応を行っています。
もともと金融危機から自社を守るためのビジネスモデルなので、今後抱える在庫が増える可能性があればオーナーにとっては倒産の不安を煽る要素と言えるでしょう。
友人はオーナーをまだ始めて数年と浅く、運営状況は順調な様子なので、不安になってしまうのも当然です。
不動産投資、特にアパートメントを保有しているオーナーが運用に際して気をつけるべきこと
TATERU（タテル）のことと預金データ改ざん問題のことが分かったので、友人のオーナーに次のことをアドバイスしました。
不動産投資やアパートメント経営をしている方、また今後行うつもりの方も参考にできると思うので友人に話したアドバイスをご紹介しましょう。
■管理会社の倒産リスク
管理会社は管理手数料を収入源にしているため、景気の影響を受けず安定した収入を得ることができます。
そのため、倒産になる可能性は非常に低いと言われています。
しかし、管理業以外に事業を行っている場合、どれかが上手くいかなくなって赤字となり倒産してしまうケースは十分にあると思います。
TATERU（タテル）の場合、IoT事業やクラウドファンディング事業、民泊事業など色々と行っているので、在庫がないから倒産がないとは断言できません。
ただ、直近の決算を見ると各新規事業は黒字となっていますので、当面は問題ないでしょう。
管理会社を選ぶ時は実績だけではなく、倒産のリスクがないか調べて決めた方がいいと思います。
■退去率や空室のリスク
安定した収入を得るためにはできるだけ空室を作らないことが重要です。
入居者の多くはデザインや清潔感、設備、住み心地、立地などから選ぶ傾向があり、アパートメントが密集するエリアは競争状態です。
特定のアパートメントに入居者が集中するということは、他にはない魅力があるからでしょう。
また、TATERU（タテル）のような騒動が起きると、住む人には直接関係のない問題でもイメージダウンとなり退去率の増加や入居者を遠ざける要因になります。
例えば、アパートメントの施工不良となれば、これは退去や入居募集の停止は止むを得ません。
しかし、建物自体や設備に何も問題がなければ、騒動があってもアパートメント自体は何も変わらず、今まで通りであることを入居者に伝えることが安心感につながると考えます。TATERU（タテル）のケースはこちらに該当するでしょう。
自分が管理する物件の魅力や安心感を入居者や希望者に伝えることが、退去率の軽減と入居者回転率維持につながるのだと思います。
空室がある場合は管理会社の担当者に相談し、対策をして募集をかけると良いでしょう。
■虚偽申告のリスク
例えば、住宅ローンの申請を業者に任せ、預金データ改ざんの結果、融資がおりてしまった場合、契約内容によってはかなり大きな額を返済していくことになるので、家賃収入では賄えない可能性も出てきます。
まだ融資が下りない段階で発覚すれば、審査を白紙にしてもらうことができます。
しかし、改ざんに気付かず今まで運用していたのであれば、発覚すれば一括請求される恐れがあるでしょう。
億単位となれば一括返済は難しいので、自己破産となるパターンが多いと思います。自分が住む家や使っている車なども差し押さえになりかねません。
ただ、改ざんに全く関わっていない場合は配慮され、一括請求や裁判を求められない可能性が高いと思います。
なので、慌てずに銀行に情報を開示してもらい、必要であれば弁護士や専門家と相談して対処していくと安心です。
これからアパートメントを買って運営するという方は、毎月の家賃収入で返済できる適正金額となっているのか、収支や返済をシミュレーションしてリスクを回避しましょう。
詳しくは後述しますが、個人的にTATERU（タテル）はすぐに倒産するとは思っていないので、今すぐに物件を手放す必要はないと友人に伝えました。
不安なら上記のような対策をすることで不安を軽減できると思います。
一般のオーナーはどんな対応をしているのか。
そもそも、TATERU（タテル）に限らず一般のオーナーはどんな対応をしているのでしょうか？
実際に不動産投資やアパートメントを保有しているオーナーは、成功させるためにどんな対策をしているのかについても調べてみました。
■管理会社に丸投げしてはいけない
まず、実際に不動産投資やマンション・アパートを保有しているオーナーの声を見ていきましょう。
“アパート経営はうまく進めれば十分に収益をあげられると思います。
これはどのようなビジネス・モデルにするか、というところではないでしょうか。
銀行からの借入金が多くなると負担もリスクも多くなると思います。”
引用元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53761/14/
この方が述べているように、不動産投資では自分なりのビジネスモデル構築が重要だと考えられます。
調べてみると、不動産投資においては賃貸管理会社の倒産によるリスクだけでなく、空室リスク・金利上昇・自然災害といった様々なリスクが伴うそうです。
このようなリスクを踏まえると、アパート経営は長期間続けることができなければ、利益が出せなくなってしまうのではないでしょうか？
初期投資の他にも、ランニングコストや修繕費もかかるでしょうし、実際に回収するまでを考えると長期的な視野を持つことが重要です。
長期的な資金計画をするには、自分なりにビジネスモデルを立て、収支をシミュレーションしたり、計画と実際のズレが生じていないか確認したりする必要もあるようです。
TATERU（タテル）では不正問題が発覚しましたが、アパート運営を安定させるためには、自分のビジネスモデルとのズレが生じているかどうか見極め、見直ししなければなりません。
友人にも、どのようなビジネスモデルにするかで収益は大きく変わることを伝えました。
TATERU（タテル）では効率的な管理ができるのが大きな魅力です。
しかし、アパート経営そのものをTATERU（タテル）に丸投げするのではなく、空いた時間を利用して自分自身でもしっかりリスクを回避できるよう対策を練っておく必要があるのです。
■出口戦略を立てているオーナーも
中には、アパート経営において出口戦略を意識しているオーナーもいるようです。
“最近は高額所得のサラリーマンを対象とした投資用アパートが増えていますので、ワンルームは供給過剰ですね。
今は利益が出ていても、これから更に競合が増えて、相当厳しくなると思います。
出口戦略が重要でしょう。”
引用元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53761/16/
出口戦略とは、運営しているアパートを売却することです。
アパート経営をしているオーナーのほとんどは、永遠に物件を所有し続けるケースは少ないそうです。
家賃収入やキャッシュフローばかりに目を向けていると、売却するタイミングを逃してしまう場合もあります。
家賃収入と売却時の価格がアパート経営の利益だと考えているオーナーも多いです。
収支計算をして、まだ手放すのは惜しいと感じるタイミングで売却するのがベストと言われているそうです。
どんなに利益が出ている物件であっても、万が一のリスクを考えて出口戦略を意識するべきなのです。
不動産投資のリスクやオーナーの声を見ていくと、自己資金を十分に準備して、お金の管理を不動産管理会社任せにしないようにすることが大切だと分かりました。
十分な自己資金が用意できれば、お金の管理もしやすくなりますし、融資を受けるのも有利になります。
不動産管理会社の信頼ももちろん重要ではありますが、まずは自分自身でビジネスモデルを構築し、他人任せにせず進めていく必要があると思います。
TATERU（タテル）の物件は今すぐ手放すべきではない。
■TATERU（タテル）はすぐに倒産する心配はない
不動産管理会社が本当に倒産する場合、家賃収入に遅れが出る可能性があるので、何の前触れもないわけではありません。
TATERU（タテル）の預金データ改ざん問題が報道された際には、実際に成約数も激減してしまいました。
図表によれば、2018年12月期1Qは254件、2Qは255件と推移していました。
しかし、不正が発覚した2018年12月期3Qは45件、4Qは35件となっています。
ただ、注目して欲しいのは成約数がゼロではないということです。
売上高を見ると、2018年12月期3Qは134億6244万円と伸び悩みましたが、4Qには2018年12月期1Q・2Qよりも高い283億3475万円です。
2018年12月期4Qの売上高は、2017年と比べても大きな差があり、成長性も感じられます。
IoT事業・クラウドファンディング事業・民泊事業など、TATERU Apartment（タテルアパートメント）以外の事業も幅広く展開しており、すぐに倒産する可能性は低いと言えると思います。
■改ざん問題ではなく、物件を見て判断する
TATERU（タテル）のアパートメントは、上記で述べたように在庫を持たないビジネスモデルを構築しており、土地選びから企画・設計などを行うのが特徴です。
また、物件はデザイン性の高いものが非常に多く、中にはグッドデザイン賞を受賞している物件もあるそうです。
これまでは、一般住宅向けにIoT機器を提供するサービスはあっても、賃貸住宅向けにIoT製品を標準装備した管理会社はありませんでした。
IoTは、ここ数年で多くの方に注目されるようになってきたと思います。
インターネットやスマホが普及してきたことで、IoTを使ったサービスでより快適な暮らしが実現できると考えたTATERU（タテル）の人気は、今後も続くのではないでしょうか。
また、TATERU（タテル）で提供している物件は新しい駅ができる予定や、再開発が見込まれている土地も企画されているのが特徴です。
アパート経営においては、空室リスクを回避するためにも土地選びが非常に重要で、将来的に地価が上昇するかもポイントになってきます
空室にならないためには、交通や周辺環境などの利便性はもちろん、エリアのニーズにマッチしているかも大切だと思います。
TATERU（タテル）は、空室リスクをできるだけつくらないよう、立地や管理・メンテナンスを徹底しています。
また、入居者の生活トラブルや近隣住民とのトラブル・退去までの連絡手段にはIoT製品を活用して行えるそうです。
不動産投資を考えているオーナーにとって、このような様々なリスクが低い物件は、魅力的だと思います。
管理する物件が、入居者の安心・安全の物件であれば、空室リスクも低くなります。
TATERU（タテル）の預金データ改ざん問題自体は、許されるべきものではありません。
しかし、不正発覚後の対応の早さや再発防止に取り組む姿勢については比較的評価されているようです。
また、アパートメントが密集するエリアは、競争が激しく安定した収入が得られないケースも多々あると思いますが、TATERU（タテル）のアパートは入居率も高く、競争が激しいエリアでも安心して経営できる可能性が高いため、すぐに倒産する可能性は低いと予想しています。
