IoTデザインアパートを手掛けるTATERU（タテル）では、一部の社員による預金データ融資問題が起きました。
その問題が露呈してからオーナーの多くは不安や不信感を抱いているかと思います。
また、直近では他社で施工不良問題やサブリース問題が発生しており、TATERU（タテル）は問題ないのか心配になるところでしょう。
今回はオーナーの視点でTATERU（タテル）や物件の安全性、さらに今後の方向性や対応についてご紹介します。
Contents
TATERU(タテル)の物件は大丈夫？オーナー視点で分析。
まだまだ何かと騒がれているTATERU（タテル）ですが、物件に対して不安を抱えるオーナーは多いでしょう。
TATERU（タテル）の物件は大丈夫なのか、オーナーの視点で分析しました。
TATERU（タテル）の物件に関する不安の声
TATERUのアパート自体、住みたくないと言う入居者は増えるのか？
それとも、住む人には、余り関係ないのかな～、— @投資 (@TatsuZo12) 2018年9月7日
預金データ改ざん問題により、オーナーの多くは入居者や希望者が減るのではないかと心配される方は多いでしょう。
ただ、今回の問題は施工不良に関する内容ではないので、自分には関係ないと楽観視する人もいるのではという意見は少なくありません。
ガイア見てたが、建物だけは手を抜かないでね…
融資手続きのチェック体制の構築だけでなく、建築基準の内部チェック体制の構築も宜しく。
高い物件になってもエエカラ…
引用元：https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/106/17
テレビ番組で別会社の施工不良の件が放送され、TATERU（タテル）のアパートに対して建築基準なチェックは怠らないでほしいと願うオーナーもみられました。
入居者の安全はもちろん、オーナーも被害を受けることになるので、どれだけ高いアパートを買うことになっても避けたいものです。
TATERU（タテル）の物件に施工不良は見られていない
アパートオーナーとして最も気になるのは施工不良の有無でしょう。
施工不良に関しては次の口コミがありました。
株主兼オーナーです。レオパレス～違法建築～TATERUにも同様な問題ないのか？
施工の取締役に社内調査した。今回あったような違法建築は当社にはなかった
引用元：https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/105/951
株主とオーナーを兼任されている方の口コミです。
違法建築問題からTATERU（タテル）の物件に対して不安の声を上げる株主は多く、株主総会の際に違法建築に対する回答がありました。
TATERU（タテル）側は社内調査を行い、施工不良の事実がなかったことを明らかにしています。
そもそもレオパレスは建築基準満たしてないのが問題だから募集に影響する可能性ある。仲介業者も建築違反の建物紹介したがらないと思うけど。
タテルは、そもそも募集自体に問題はないから家賃に対しての訴訟は起こりずらいよーな。
そもそも問題の本質が違う。
引用元：https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/107/562
TATERU（タテル）の物件の多くは現在も入居者を募集しています。
不動産仲介業者にしても建築違反している物件を勧めたいと思いませんし、その事実があればTATERU（タテル）側も募集を中止しているでしょう。
そのような動きは見られないので、建物に欠陥はないと考えます。
TATERU（タテル）には安全保障がある
TATERU（タテル）ではオーナーに向けて様々な安全保障を用意しています。
物件に対しては2つの保証があるのでご紹介しましょう。
https://www.tateru.co/apartment
瑕疵担保責任保険
建物の基本構造部分に対しては、第三者機関の瑕疵担保保険が付帯されています。
これは建物に施工不良による不具合や破損が見られる場合、無料で保証してくれる制度です。
10年間と長期に渡る保証なので、万が一の際も安心です。
地盤の品質保証書
耐震性能の高い物件を実現するためには、地盤の強度が重要です。
20年間は不同沈下が起きない強固な地盤と証明するために、品質保証書を発行しています。
これも第三者機関が発行するものと考えられるので、しっかり地盤が形成されていると言えます。
今のところ施工不良が発覚したという話はありませんが、不具合が全くないとは断言できません。
しかし、TATERU（タテル）に問題がある場合は保証が適用されるので、万が一に不具合が見つかってもしっかり対応してくれるのではないでしょうか。
TATERU（タテル）が倒産する可能性は低い
本当に倒産してしまうのだろうか。。。一番かわいそうなのはオーナーさん。#レオパレス #レオパレス21 #虫の息 #施工不良 #tateru #abe #タテル #アベhttps://t.co/G3m2N5vPiL
— tateru abe（タテル アベ） (@AbeTateru) 2019年4月1日
上記のようなレオパレス21の一連の問題においても、オーナーが巻き込まれているケースがあります。
そのため、TATERU（タテル）に対しても倒産の危機感を持つ人は多いです。
アパートの新規成約数は問題発覚前255件だったものの、受注取り消しとなりその後は3Qで45件、4Qでは35件にまで落ち込みました。
今後も成約数が増えないのであれば、倒産の可能性はあると考える人は多いかと思います。
もし倒産した場合、既存のオーナーは管理会社の変更が必要となるでしょう。
アパートを建築中であれば、今後の対応について確認しておかなくてはなりません。
しかし、TATERU（タテル）は倒産しておらず、信頼回復と事業の発展に努めると株式総会でも伝えています。
4Qの売上高ですが、上場後で過去最高の283億3,475万円となっています。
受注取り消しや在庫を抱えての対応などで棚卸資産が増え、黒字減益ではあります。
その一方でIoT事業や民泊事業が順調であり、保有株式を売るなどして純資産を増加させたので、赤字経営には至らなかったのです。
アパートの成約数もゼロではないので、しばらくは倒産する可能性は低いと言えます。
しかし、好業績が続くとは限りませんので、現金の保有が減ると家賃保証などのサービスの対応が難しくなる可能性があります。そのため、サブリース問題に対する不安の声は少なくないです。
サブリース問題について解説
続いては、サブリースの概要や問題点、オーナーへの影響を解説していきます。
サブリースと管理委託の違い
サブリースとは管理会社がオーナーから物件を借りて、貸主の立場で経営し、オーナーに物件の賃料を還元する契約です。
入居者の有無に関わらず、一定の収入を見込める安定さからオーナーに人気です。
アパート経営では他にも管理委託があります。
これは管理会社と契約をして、家賃の収入や建物の管理、入居者への対応や会社によっては入居者募集も行われます。
簡単に言えば、アパート経営や管理を代行してくれるサービスです。
サブリースと似ていますが貸主はオーナー自身であり、収益は手数料を差し引いた家賃全てという点に違いがあります。
管理委託の場合は入居者がいなければ収益は得られず、増えることもありません。
サブリース問題とは？
サブリースは安定した家賃収入が得られる一方、昔から何かとトラブルが多いと言われています。
具体的にどんな問題があるのかご紹介しましょう。
家賃の減額の後に契約解除の要求
サブリース会社の中には「長期的に賃料が下がらない」、「損をしない」などを謡い契約を勧めるケースが多いです。
しかし、業績の悪化でオーナーへの賃料が下がり、挙句の果ては借り上げ契約の解除を請求されるトラブルもありました。
過去には100人規模の集団訴訟を起こされた会社が存在しました。
サブリース会社の経営破たん
シェアハウスを販売していたサブリース会社は経営破たんとなりました。
原因は入居者が不足して赤字が続いたからです。
保証されていた賃料の支払いがなくなり、オーナーは損を受けることになりました。
オーナーに関わる影響とは？
次にサブリース問題によりオーナーが受ける影響を見てみましょう。
収入の減額
家賃保証を謡うサブリースですが、その保証が確実なものとは断言できません。
よく30年間は賃料減額がないと聞きますが、実際は10年前後で下げている会社が多いです。
これは契約違反にあたるのではと思うかもしれませんが、借地借家法により家賃はいつでも減額が可能なので違反ではありません。
30年間は安泰と思っていても、業績が傾くと早い年数で賃料が減る可能性があります。
収入が得られなくなる
最悪の場合は会社自体が破産し、賃料が入ってこない場合があります。
倒産しなくても、一方的に契約解除を請求される場合もあります。
あくまでも物件はオーナーが保有するものなので、ローンはオーナーが返済しなければなりません。
破綻した時点でゼロの場合は収入が得られず、多大な借金を背負うことになるでしょう。
経営が悪化すると賃料の支払いが遅延するケースも多いです。賃料の支払いが遅延したら黄色信号だと思ったほうが良いでしょう。
簡単に解約できない
賃料が支払われないなど重大なトラブルでない限り、裁判になってもオーナー側の一方的な契約解約は難しいとされています。
大幅に賃料を下げられても、その理由では解約できない場合があるので注意です。
オーナーは収入が減る、または入らないという影響を受けることになります。
ただ、これは会社の経営が悪化した場合なので、安定している会社は問題ありません。
TATERU（タテル）の場合、経営自体は安定しているので、サブリース問題の影響は受けないと言えます。
そもそも、TATERU（タテル）はサブリースではなく、経営開始から40日以上入居者がいない場合に保証が適用されます。
入居者が入った後や退去後の保証ではないので、そもそもサブリースとは性質が違います。
TATERU（タテル）の新規営業はほとんどない？ターゲットを切り替えていくのか？
TATERU（タテル）は、問題が発覚してからというも新規営業をほとんど行っていません。
新規営業を行えば、その分売上などもアップするのでメリットが大きいと考える人もいますが、TATERU（タテル）は考え方が違うようです。
なぜ新規営業を行っていないのか、解説していきましょう。
TATERU（タテル）はターゲットを変えようとしている？
現在TATERU（タテル）では、新規営業を行っていません。
業績をアップさせるためには新規営業を行って、顧客を獲得した方が良いと考えることが多いのですが、どうしてTATERU（タテル）は新規営業を行わないのでしょうか？
それには、顧客からの信頼回復と、今後の事業を見据えてターゲットを変えていきたいという思いが込められていると考えられます。
また、新規営業を行わないということは、ある意味で希少価値も高まることになります。
そのため、既存のオーナーにとってのメリットも大きいと言えるでしょう。
そしてそのメリットを感じることができたオーナーからの信頼を得られるので、TATERU（タテル）自体の復活へ拍車がかかるかもしれません。
ターゲットを変えることによって、経営の立て直しのきっかけをつかめる可能性があります。
TATERU（タテル）はそのような方向へ転換することで、再スタートを切ろうとしているのではないかと考えることができます。
不動産会社が経営危機に陥った場合、オーナーはどうすべきなのか
では、TATERU（タテル）のような不動産会社が経営危機に陥ってしまった場合、一般的にオーナーはどのように対応するのがベストなのかも念の為考察してみましょう。
【なぜ不動産会社が経営危機に陥るようになったのか】
不動産会社が経営危機に陥るようになってしまったのは、不動産売買の取引自体が停滞してしまったからだと考えられます。
不動産の価格自体は高騰していますが、買い手がつかなくなっているという事実もあります。
不動産会社は、不動産の売買がなければ経営にも影響をきたします。
その結果が、TATERU（タテル）の顧客の預金データ改ざん問題などを引き起こしたと考えることもできるでしょう。
しかしそれは、不動産会社への信用を大きく損なう出来事でもあり、より苦しい状況に陥ってしまう原因にもなりました。
その結果、倒産してしまった不動産会社もいくつもあります。
【経営危機に陥っているサインを見逃さないようにする】
管理会社がもしも倒産してしまったとしても、物件の管理自体に大きな影響を与える可能性はほとんどありません。
しかし、本業以外の事業を行っている管理会社の場合は、家賃や敷金などが流用されている可能性があるので、その点は注意が必要になるでしょう。
不動産物件のオーナーをしている中で、担当者がコロコロと入れ替わる、家賃の振込が遅れている、事務所が縮小もしくは移転した、社員の数が少なくなったという変化があった場合は、管理会社の経営が行き詰っている可能性が高いと言えます。
そのような状態に気がついたのであれば、早い段階で管理会社を変更するなどの対策を取ることをおすすめします。
経営危機に陥る可能性が高い企業は、本業以外にも事業を行っているというケースが多くなっています。
本業以外の事業には、住宅販売やレジャー施設などの運営、アパートなどの建設などが挙げられます。
これらの事業で資金繰りが上手くいかなくなってしまった時、本業に良くない影響を及ぼしてしまう可能性があるのです。
もしも、自分自身と関わりのある管理会社がいくつも本業以外の事業を行っているのであれば、各事業の経営状況をきちんと把握し、リスクを事前に察知できるようにしておきましょう。
新・モデルルームも公開。今後のTATERU（タテル）の方向性とオーナーの対応について。
TATERU（タテル）は、最近でも新しいモデルルームやホテルを公開しています。
これはターゲットを変更した事業へと転換していくための布石ではないかと考えられます。
最後に、TATERU（タテル）の新しいモデルルームについてご紹介していきます。
最新のIoT技術を導入した「kit HOME ENTRANCE」
「kit HOME ENTRANCE」は、「TATERU kit」よりもさらにハイレベルな技術を導入したものになります。
「kit HOME ENTRANCE」を導入したモデルルームは、東京都板橋区にオープンしています。
このモデルルームは、「kitアプリ」で解錠ができるだけではなく、これまでTATERU（タテル）が培ってきたIoT技術をフル活用したライフスタイルを体験することができるようになっています。
モデルルームの見学には予約が必要になりますが、最新のIoT技術を導入したアパートがどのようなものかを知っておくことはこれからの時代を生きていくためのヒントを得るためにも重要だと言えるでしょう。
見学の予約は、TATERU（タテル）の予約フォームからできるので、「kit HOME ENTRANCE」を導入したアパートに興味があるという人は確認してみてください。
https://www.robothome.co.jp/home_entrance/
「kit HOME ENTRANCE」が持つ機能について
「kit HOME ENTRANCE」は、スマートフォンで解錠できる集合玄関用のカメラ付きインターフォンです。
「kit HOME ENTRANCE」を設置することによって、部屋についている「セントラルコントローラー」とスマートフォンに来客の通知が来ます。
集合玄関がないアパートや一戸建ての住宅にも「kit HOME ENTRANCE」は設置可能なので、不在時の対応をするために設置しておくのも良いでしょう。
これまでTATERU（タテル）は、アパート事業をメインに行っていました。
IoT機器も、アパート向けのものが多かったのですが、今は「kit HOME ENTRANCE」のようにアパート以外にも設置できる製品の開発も行っています。
オーナーにとって経営方針の変更するメリットはあるのか
企業が経営方針を変更するということは、何かがないと起こらないことです。
TATERU（タテル）の場合は、経営の立て直しという大きな目的があったから経営方針を変更することになっていると考えられます。
今までとは違う方向へ進もうとしているTATERU（タテル）ですが、オーナーにとってはどのようなメリットがあるのでしょうか？
TATERU（タテル）は、これまでも入居者のことを一番に考えたアパートを提供してきました。
しかし、顧客の預金データの改ざんという大きな問題を起こしたことによって、その信用は失われてしまったのです。
そんな中でもTATERU（タテル）は、自分たちの行ってきた事業を立て直そうとします。
以前と同じような事業を行うのではなく、経営方針を変え、新しいモデルルームの発表を行いました。
新規営業を行わないという経営方針にしたこと、新しいモデルルームを発表したことは、TATERU（タテル）が再出発をするということを意味しているのではないかと考えられます。
そしてこれは、オーナーにとってのメリットもある方向転換です。
どのようなメリットがあるのかというと、物件自体の希少価値が上がるというメリットです。
メリットが全くない経営方針の転換であれば、オーナーからの信頼をさらに失ってしまうでしょう。
しかしTATERU（タテル）の場合は、その点をしっかりと見極めています。
TATERU（タテル）は、経営を立て直すために失敗を糧にした経営へ変化させようとしています。
今後のTATERU（タテル）がどのように動いていくのか、経営をしっかり立て直せるのかという点は、しっかりと見届けていきたいポイントです。
