千住ザ・タワーの現地調査記事です!!実際に現地を歩いてきました。
既にモデルルームの体験記事と、事前調査記事は別記事にまとめていますので、ここでは現地情報・周辺情報などを中心に紹介していきたいと思っています。
北千住徒歩3分という立地についても、利便性やリセールバリュー、賃貸需要はあるのか、あたりについて掘り下げていきたいと思っています!!
最寄り駅から物件まで
まずは最寄り駅から物件までの動線についてです。
駅から現地までは下記のような動線になっています。（HPから引用）
Googleマップで見ると下記の赤枠の位置ですね。
HPから引用した画像ですと2通りのルートが記載されていますが、たぶん、オレンジのほうが早いです。
実際に歩いてみたのですが、マンションの敷地からだと路地のほうへ入るほうが駅距離が近く、無駄な距離が少ないので、実際に利用するのはオレンジのほうになると思います。
赤枠の右側の駅方面に伸びている路地に入ると居酒屋がたくさん並んでいますし、そのあたりはどの路地に入ってもこじんまりとした居酒屋がたくさんありますので、食事には困らないと思います。
物件の周辺情報
周辺情報としては上記にも少し書きましたが、やはり美味しいお店がたくさんあるということろは外せません。
それ以外にも、あまり公式サイトには出ていない情報で、知っておくと便利な周辺情報を集めてみました。
北千住飲み屋街
「北千住飲み屋街」（勝手にそう呼んでいますｗ）がすぐ横にあるので、そこで美味しいご飯が食べられます。
こんな感じの通りです。
居酒屋系のお店が多いですが、ラーメン屋や沖縄料理、カレー屋などなど、ご飯だけ食べる系もたくさんあります。
このあたりは平日でも混んでいることが多いので、地元の人にはもちろん、予約して遠くから来る人も多いのではないかと思います。
物件から通りほうに向かって撮影した写真です。
すぐ横から飲食店が並んでいますので、帰ってくる途中にどこかで1杯引っ掛けて帰ってくるのも楽しそうですね。
京成線も利用可能
モデルルームの営業さんも、WEBサイトでも全く触れられていないのですが、千住ザ・タワーが分譲している方面は「千住大橋」という京成線の駅があります。
おそらく徒歩15分とか、かなり徒歩数があるから敢えて記載していないのだと思いますが、北千住駅だけではなく千住大橋駅も利用できるというのはメリットだと思います。右下の駅ですね。
少し前に千住大橋方面でいくつかマンションが分譲していましたが、そのマンションでは千住大橋が利用できることをアピールしていました。
あまり利用することはないかもしれませんが、空港に行く時とか、帰ってくる時は良いかもしれません。
ジョギング・トレーニングも
これもあまり触れられていませんが、千住大橋方面に更に歩くと隅田川の河川敷に出ることができます。
千代田線の北千住から綾瀬間の景色を見るとすごくイメージができると思うのですが、河川敷はきれいに整備されていて、地元の人のお散歩コースとして親しまれています。
休日は少年野球やサッカーの試合なんかが実施されています。
ちょっとした散歩やジョギングはこの河川敷を利用するのが良いと思います。
隅田川テラス
あとは、隅田川テラスが整備されている途中ですので、休日に隅田川テラスを目的に散歩するのも良さそうですよ。
隅田川テラスとは？
隅田川沿いに造られた遊歩道「隅田川テラス」について、東京都が水門や支流で途切れている箇所を人道橋でつなぎ、連続化する整備に乗り出したことが６日、分かった。２０２０年東京五輪・パラリンピックに向け、平成３１年度中の完成を目指す。これまで隅田川から分かれる支流には橋が架けられておらず、テラスが途切れていたため利用者から不便だとの声が出ていた。連続化整備で河口から約１０キロの遊歩道が一本でつながり、外国人観光客に人気がある観光名所が遊歩道で結ばれる。
引用：産経新聞「寸断の隅田川テラス 橋を架け１本に連続化 五輪に向け整備」
写真はスカイツリーに近い場所で撮影されたもののようですので、ここまで整備されているわけではないですが、隅田川テラスプロジェウトの一環で徐々に整備が進んでいますので、休日の暇つぶしにはもってこいだと思います。
物件概要
他記事でも記載していますが、物件概要を簡単にまとめておきましょう。
| 物件名 | 千住ザ・タワー |
| 住所 | 東京都足立区千住１丁目100番（地番） |
| 最寄り駅 | 北千住 |
| 入居時期 | 2021年2月下旬 |
| 販売時期 | 2019年3月上旬 |
| 総戸数 | 184戸（事業協力者住戸5戸があるため、実質179戸） |
| 予定価格 | 3LDKは7000万～8000万が最も多い |
| 専有面積 | 25.20m2～110.24m2 |
| 階数 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上30階地下1階建 |
今回は商業施設と一体型のマンションで、30階の制震タワーとなっています。
津田沼ザ・タワーもそうですが、三菱地所は最近良い物件がいくつか出てきましたね。駅チカでその駅のシンボルとなるような物件は価値が高いと言われていますが、まさに千住ザ・タワーはその条件を満たしていると思います。
この北千住エリアにも、今後、様々な物件が分譲してくることが予測できますが、それでも最も良い条件のマンションとして資産価値を維持することができる物件だと思います。
間取りや特徴を分析
間取りは事前調査でも詳しく取り上げましたので、ここではコンパクトなサイズと少し大きめのサイズの間取りを取り上げてみましょう。
西向き、南向き、東向きがあり、それぞれ下記のような間取りになっています。
ただ、階層によって間取りは違ってきます。
- 4階～6階：南向きの3部屋分ぐらいが1R、1LDKというタイプ
- 6階～19階：南向きのプランが5タイプ用意されており、2LDKも用意
- 20階～27階：写真のように南向きは4タイプ
- 28階～29階：南向きは3プランのみ、プレミアムフロア
- 30階：全て権利者住戸（5戸）
最上階が権利者住戸になっているので、ここに地主さんが住むことになるのでしょうか。羨ましい限りですね。
そして間取りですが、プレミアムフロアの84㎡を見てみましょう。
これは最高の間取りですね!!
廊下が少なく無駄がないし、全ての部屋に光が入ってきます。
収納も広く、形もきれいです。そこそこ資産を持っているシニア層を狙っているんじゃないでしょうか。
間取りは2LDKになっていますので、家族4名という感じではなさそうです。
子供一人の家族世帯か、シニア層、それかお金持ちのDINKS又は単身という感じですかね。
次に73㎡の3LDKタイプを見てみましょう。
これは4階～19階の南の角部屋タイプですね。
WICも2個あり、割と広めの間取りになっていて、リビングダイニングも比較的使いやすい形になっているのではないでしょうか。ダイニングテーブルやテレビの位置もある程度、想像できます。
そして、玄関の横のカウンターが気になる!!
おそらく、ちょっとした小物や雑貨を置くスペースになると思いますが、高級感があって良いですよね。
この玄関カウンターがついている物件はそこまで多くありません。70㎡より少し広いぐらいの間取りには付いていることがあるのですが、高級感がありますし、香料系や植物などを置いておけるのは良いですね。
私の家では、置くところがないので玄関の隅に香料を置いています。。羨ましい…!!><
周辺物件との比較
周辺物件との比較に関しては、まず同じ条件で新築マンションが出ているはずもありませんので、北千住の徒歩5分ぐらいに広げて見てみましょう。
まずは2019年3月入居になっているパークホームズ北千住アドーアが良い指標になるのではないでしょうか。
場所も同じ西口ですし、似たような立地条件です。
ここは坪単価300～350万ぐらいでしたので、徒歩3分という立地を考えると、今回の坪単価は納得できる価格です。
私が他記事でも強くお勧めした東向き、西向きの部屋ですが、ここは20階で坪単価330万ぐらいで出てきます。
坪単価330万は買い!!!
この立地でこの階層で坪単価330万と考えるとお得感ないですか？パークホームズ北千住アドーアと比較したときにもう少し高めでも良いところが、坪単価で見ると同じぐらいの価格帯で出てきてるという点は見逃せません!!
現地調査まとめ
現地はまだまだ建設工事が始まったばっかりで、まだ全く建物は立っていません。
気になったのが西側の大きな建物です。
低層階を選ぶ人は日当たりを十分に確認してみてください。
そういった意味でも眺望を重視される方は20階以上を検討してみても良さそうですし、タワーマンションですからあまり向きは関係ないような気もします。
リセールや資産価値に若干影響を与えますが、リセールを考えても価格が落ち着いている西側東側はやはり良いと思います。
そして、4階～6階に用意されている1LDK、1Rは確実に投資用です。
これは誰かが購入して投資用として賃貸で運用することになるのだと思います。また、4階～19階までに用意されている2LDKの57.09㎡、58.90㎡、60.85㎡、56.81㎡も投資用として運用される可能性も高いと思います。
北千住であればDINKSの需要が結構見込めるような気はするので、2LDKも狙い目になってくるような気もしますね。
リセールを考えるなら低層階でも良いと思いますし、10階ぐらいでも眺望は良いと思いますので、10～15階ぐらいの中層階はざざっと売れてしまいそうな気もします。
北千住の利便性を考えると確実に賃貸需要はありそうですし、徒歩3分以内の分譲マンションというプレミアがついた状態ですから、賃貸も借り手がつかないなんてことはおこらないでしょうから、投資にも非常に魅力的な物件と言えそうです!!
1月中に住宅ローンの事前審査～要望書受付まで完了するスケジュールになっていて、3月上旬に第1期の登録受付となります。
また3月4月頃に売れ行きがどうなっているのか、ウォッチしていきたいと思います!!
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