新築マンションの購入を考えている方の中には、住居費をプランニングし、住宅ローンを設定される方も多いかと思います。
しかし、住宅ローンの返済以外にも住居に関わる費用がかかってくることをご存知でしょうか？
「自分の資産にならない費用」とも言われていますよね。
新築マンションを購入する場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代などを別途支払っていく必要があり、これらを考慮しておかないと現在考えているマネープランが将来崩壊してしまう可能性も考えられるでしょう。
今回はそのようなことにならないために、新築マンション購入前に考えておきたい管理費や修繕積立金についてご紹介していきます。
管理費・修繕積立金と「手付金」に関する情報にも目を通しておくことをお勧めします。
新築マンション購入時にかかる「手付金」とは？相場から値引き方法までご紹介！
新築マンションにかかる管理費とは？
そもそも、新築マンションにかかる管理費とはどういった費用を指すのでしょうか？
新築マンションの管理費は、マンションを維持していくために必要な資金のことで、毎月支払い義務が生じます。
例えば、管理人が常駐していたり、常にマンションが綺麗な状態で保たれていたりすることも管理費があるからこそできることです。
マンションの管理費があると、その分快適な生活が遅れると言っても過言ではないでしょう。
具体的に、どういったものが管理費に含まれているのかというと、一般的には下記の項目が管理費の内訳となっています。
・光熱費
管理費に含まれている光熱費は、例えばマンションの廊下や階段、エントランスに設置されている電灯や、エレベーターを動かすために必要な電力、マンションの共有スペースやゴミ置き場などに設置されている水道、共有部分にあるガス設備などは光熱費に含まれます。
・組合の運営費
新築マンションにも住みやすい環境づくりのために管理組合が設置されますが、この組合を運営するための資金も管理費から捻出されます。
例えば、会場にかかる費用や資料を作成して配布する場合の印刷代、郵便やFAX、掃除用具などの備品類も組合の運営費に含まれています。
・管理委託費
管理委託費とは、マンションを管理する上で業務を住人以外に委託する際に振り分けられる項目です。
例えば、新築マンションの管理人業務を行っている人には人件費を支払わなくてはなりませんが、全て管理費から捻出されます。
また、エントランスなどの清掃を業者に任せていたりすると、管理委託費として支払われることになります。
その他にも、収支の予算を作成したり、ポンプ・受水槽やエレベーターなどの点検作業もこちらに該当されます。
・保険料
保険料とは、新築マンションに対する損害保険です。
保険料を毎月支払うことによって、万が一マンションに損害が被ってしまった場合、住民が全て料金を支払うのではなく、保険料で賄うことができるようになります。
・予備費
予備費はマンションを管理する上で突然費用が必要になってしまった時に対処できるよう、あらかじめ用意しておく費用です。
・その他
その他の項目として管理費の中に町内会費や銀行振り込み手数料が含まれるケースがあります。
地域や新築マンションによってその他の項目は変わってくるでしょう。
新築マンションにかかる管理費の相場
管理費がどういったものか理解できたかと思いますが、毎月どれくらいの管理費が必要となってくるのでしょうか？
基本的にはマンションごとに管理費は異なるものの、平均相場は約15,000円～20,000円程度と言われています。
ここに修繕積立金と言われる、物件を修繕する時に必要な金額が上乗せされるため、毎月支払うことになるのは20,000円～30,000円程度となるでしょう。
また、場合によっては同じマンションに住んでいるにも関わらず、部屋によって管理費が異なっているケースもあります。
管理費というのは基本的に部屋の専有面積によって支払い金額が異なってきます。
そのため、部屋の専有面積が広ければ広いほど、同じ新築マンションに住んでいたとしても高くなるのです。
管理費が上昇する可能性と要因
毎月20,000円～30,000円ならそこまでの費用ではないと考える方も多いかもしれません。
しかし、長期的に考えるとかなりのコストがかかってくることが分かります。
例えば、新築マンションを5000万円で購入した方がいて、毎月の管理費＋修繕積立金が20,000円だったとします。
当初は20,000円毎月かかることが分かっているので、対策することも可能なのですが、管理費と修繕積立金はいつまでも同じというわけではなく、場合によっては10,000円以上も値上がりしてしまう可能性があるため、住宅ローンの支払い＋30,000円毎月支払っていかなくてはならないのです。
月10,000円の増額は、年単位で120,000円も増えていることになります。
40歳で新築マンションを購入し、20年後に管理費＋修繕積立金の増額により年120,000円ものコストがかかってしまいます。
5年後には定年となり、年金生活を送ることになるのですが、少ない年金の中でやりくりしていくことはかなり難しいと言えるでしょう。
管理費＋修繕積立金が増額する可能性というのは非常に高いです。
この値上がりは築15年以上を機に見られるケースが多いので、新築マンションを購入する際にはあらかじめ15～20年後には管理費＋修繕積立金が増額する可能性というのも考慮しておく必要があるでしょう。
では、なぜ値段が増額されてしまうのでしょうか？
その理由は、マンションの劣化が挙げられます。
いくら新築マンションを購入したとしても10年、20年の月日が経過すれば建物自体が劣化してきます。
それらをメンテナンスし、維持していくためには管理費と修繕積立金が必要となってくるのです。
また、修繕積立金には均等積立方式と段階増額積立方式というものがあり、均等積立方式であれば増額されないのですが、段階増額積立方式だと徐々に修繕積立金が増額されてしまいます。
実は、国交省では均等積立方式を推奨しているのですが、ほとんどの新築マンションが段階増額積立方式を設定しているのです。
さらに、そもそも管理費が割高に設定されていることも要因の一つとして挙げられるでしょう。
管理費が割高に設定されているのは、管理会社に対して支払われる管理委託費が高いということが関係しています。
管理委託費は基本的に管理会社から言われるままの金額を支払っているので、相場が分からないと業務内容以上に高い金額を支払ってしまっている可能性もあるのです。
修繕積立金は積立分で足りる？
管理費が高く設定されていて、修繕積立金も増額されるということで住民の負担は大きいものになってしまいますが、実は修繕積立金ではマンションを修繕する際に費用が足りなくなってしまう可能性が高いです。
なぜ、積立分では足りなくなってしまうのでしょう？
その理由が、管理委託費を高く設定した結果、売れなくなってしまうことを防ぐために修繕積立金を低く設定している管理会社があるという点です。
新築マンションを売ろうとしているのに管理委託費が高ければ負担が大きいことも分かるため、誰も購入しません。
しかし、管理費＋修繕積立金と合わせることによってカモフラージュされています。
この管理費が高く、修繕積立金が低いという問題は社会問題にも発展しています。
修繕積立金を低く設定しているせいで実際に修繕が必要となった際に資金が足りず、値上げをすることになるのですが、住民のほとんどはこの値上げに賛成することはありません。
管理会社と住民で金額の折り合いが付かないせいで、いつまで経っても建物は修繕されず、どんどん劣化していってしまうのです。
新築マンションを購入する際は、どうしても住宅ローンのことで頭がいっぱいになってしまいます。
しかし、毎月支払う管理費や修繕積立金にも目を向けてみましょう。
適当にしてしまうと、将来的に大きな負担を抱えてしまうことになるかもしれません。
新築マンション購入時にもし管理費や修繕積立金に関して不可解な点があれば、すぐ管理会社に相談してみましょう。
