本日は、ブリリア東中野パークサイドヒルズの事前調査をしていきたいと思います!!
事前説明会が始まって間もない物件ですので、今からモデルルームに足を運ばれる方も多いのではないでしょうか。
そのために、事前に前評判や価格、間取り、仕様、周辺情報などなどを総合的に調べておきました。参考にしてみてください。
「東中野駅」の特集記事もありますので、こっちも目を通して頂くと理解が深まると思います。
東中野駅周辺の住みやすさは？物件の資産価値や再開発情報について
個人的にも、かなり昔ですが、中野区に住んでいたことがあり、よく東中野のあたりで飲んでました!!
実際に住んでみて思ったことも含めて書いておきます。
物件概要
まずは物件概要から見ていきましょう!!
| 物件名 | ブリリア東中野パークサイドヒルズ |
| 最寄り駅 | 東中野、落合 |
| 徒歩数 | 東中野徒歩8分、落合徒歩5分 |
| 販売開始時期 | 2019年3月上旬 |
| 入居時期 | 2020年11月下旬 |
| 総戸数 | 97戸 |
| 1部屋あたりの広さ | 65.17m2～96.84m2 |
| 間取り | 2LDK+S（納戸）～4LDK |
総戸数は97戸と少し少なめな印象です。と言いますのも、「複合開発」が目玉になっていますので、私が勝手に中規模以上だと想像してしまっていました。
見た目にも150～200戸ぐらいの規模で分譲してくるのかと思っていましたが、100戸をきってきましたね。
これはかなりの競争になりそうな気がしてきました…!!
資産価値・リセールバリュー
次に気になる資産価値・リセールバリューを見ていきましょう!!
立地
不動産としての価値を見ていく上で最も重要なのが立地になるわけですが、今回の物件は非常に良い条件です。
下記の地図が所在地になります。
東中野と、落合どちらも使用できるということだったので、山手線よりなのか中野よりなのかどっちかなと思っていたのですが、今回は山手線側に分譲していますね。
地図を見てみると、高田馬場までも徒歩15分ぐらいかな？
山手線に近くて、最寄り5分での利用、更に2個目の駅も徒歩10分以内という理想的な立地になっています。
高田馬場や新宿で飲みがあると、酔い覚ましに歩いて帰ってくることができる距離です。
中野区に住んでいた時はよく私も歩いて帰ってました。
総武線は多くの人が利用する路線で「路線力」は高いです。都心へのアクセスが便利で、なかなかの希少性があります。
複合開発
次に、この物件の特徴として挙げるなら、やっぱり複合開発ですね。
中野区主導の複合開発となっており、マンションと区立公園、区民活動センター、保育所などが一体的に整備される予定になっています。
私が良いと思ったのは高台です。
防災面、生活利便性という観点で資産価値は高いです。
マンション自体は高台にあるわけではありませんので、防災面でパーフェクトとは言えませんが、すぐ隣に高台があり、なにかあった時に避難できるということを考えると、防災面ではメリットがありますよね。
特に津波。ここまで津波が来るということは想定できないですが、万が一の時は備えになります。
リセールバリュー
マンションに住んでいるメリットがどの程度あるのか？が気になるところです。
保育所が併設されるということで、保育所に入りたい家庭への影響はあるのか？ここが気になるところです。
- 山手線よりの最寄り徒歩5分
- 中野区複合開発
- 住宅地、住環境良い
売り主は東京建物と三菱地所ですから申し分ないですし、上記の要素を加味するだけでもリセールは問題なさそうですよね。
中野区は学生にも人気の街ですし、住宅地は周辺に住んでいる人からのニーズがかなりあります。
その他、考えなければいけないポイントは下記ぐらいでしょうか。
- 価格がかなり高め
- 間取り凸凹
- 傾斜あり
気にしない人には良さそうですが、以外にデメリットに感じる人も多そうですね。
価格がすごいことになりそうですので、あまりリセールの価値は期待できないかもしれませんが、価格維持は期待できると思います。
一気に値下がりするような土地ではないというところですかね。
交通の利便性
交通の利便性は言わずもがなですが、今回は最大で4駅利用可能、5路線利用可能という条件になっています。
| 高田馬場 | 徒歩18分 | 山手線、東西線、西武新宿線利用可能 |
| 中井 | 徒歩9分 | 都営大江戸線利用可能 |
| 東中野 | 徒歩8分 | 総武線利用可能 |
| 落合 | 徒歩5分 | 東西線利用可能 |
東京駅まで17分!!
路線数や使用できる駅が多いのは資産価値に直結しますが、今回は文句なしですね。利便性はかなり良い物件です。
総武線があることで、山手線の反対側へも1本ですし、池袋や渋谷は新宿を軸にすれば近いです。
唯一、上野あたりは少し行きづらいのかもしれませんが、まぁ特別用事がなければ行く必要もなさそうですので、あまり不便は感じないですかね。
出張が多い人にとっては、空港までの距離が若干遠い気がしますので、そこはデメリットになりそうです。
間取り・仕様
間取りに関しては、いくつか気になる間取りがありますね。
これは、慎重に間取りを選びたいところです。凸凹の間取りは住みづらい感じがしました。
まずは上記です。73㎡のスタンダードな広さです。
浴室が奥にあり、バルコニーが狭く、リビングダイニングが少し使いづらい印象です。。
この間取りは不人気になりそうな予感がします…
次にこちらです。これは76㎡と少しゆったりした広さになっています。
ただ、これもリビングダイニングがきれいな形ではないため少し使いづらそうですよね。
うーん、バルコニーが狭いのがすごく気になりますね…。
洗濯物を干せるぐらいのスペースという立て付けなんでしょうが…これは資産価値を押し下げる要因になっていますね。
最後に、82㎡とかなり広めの間取りです。
これも縦長になっていて全体的な部屋のバランスが悪いので、80㎡以上あるのに狭く感じます。
結論、今回の間取りは少し残念かも…。。
まだモデルルームに足を運んでいないのでどうか分かりませんが、この間取りは普通の間取りと比べて使いづらいが目立ってしまう間取りでしょうね。
私と同じように間取りに少し抵抗感を感じてる人もいるのではないでしょうか。
周辺環境
今回、周辺環境でもメリットとデメリットがはっきりしています。
メリットはやはり公園や自然環境だと思います。
子育てには困らない環境です。複合開発で公園ができますし、目の前は公園なので、遊ぶところはたくさんあります。
デメリットはスーパーでしょうね。
下記の地図を見てみてください。
まいばすけっとが近くにあると言え、大型のスーパーが動線の中にないのが残念なところです。
東中野ユーザーは駅前で買い物できるのでしょうが、落合ユーザーはどこで買い物をするのか少し不安です。
東中野までは徒歩8分ですから、ちょっと休日行くとしてもしんどいかなという印象です。せめて5分圏内ですね。
総括
早速、価格については色々な意見が飛び交っているようですが、価格は確かにこの立地であれば8,000万は超えてくるでしょうね。
7,000万円台で間取りがきれいで、条件も良いところがあれば買いだと思いますが、条件次第ではかなり割高に感じる部屋が出てくるでしょう。
とはいえ、この立地ですから希少価値が高いですし、ファミリー向けの物件ですので、ご近所付き合いを考えるとメリットも多そうです。
金額とのバランスを考えて断念する人も多いんじゃないかな。。
まだまだ正式な販売は先ですので、気になる方はもう少し現地調査をしてみたり、駅からの動線を確認してみたりして、金額と住環境や利便性のバランスを検討してみると良いでしょうね。
